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《金融》政策三道红线打压 中国房市仍相对稳定 - 金融 - 时报信息

在稳健购屋需求的支持下,2021年到目前为止,中国房市持续展现强劲成长动能。尽管近来中国政府推出的信贷紧缩措施可能将稍微削弱房市需求,但PINCO(品浩)投资管理公司预期今年中国房市仍能维持相对稳定的表现。PINCO信用研究分析师暨资深副总裁陈仲伟表示,房地产市场仍是中国GDP成长的主要动能之一,更是大多数地方政府最重要的收入来源,中国将有秩序地调控房地产业的去杠杆化。

陈仲伟指出,中国在2020年展现强韧的经济成长,因此政府欲借此机会解决房地产业的负债问题。2020年8月,中国人民银行发布“三道红线”新政策,严密监控主要房地产开发商的整体负债规模。中国政府依据“现金相对于短债比例”、“净负债比例”、以及“负债相对于资产的比例”等三道红线,将中国房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四大类。此外,中国人民银行亦在去年12月发布银行对房地产业的曝险上限。

从中国政府对房地产业祭出的政策可知,北京当局下定决心解决与日俱增的系统性风险,并避免屋价上涨导致财富分配不均进一步恶化。目前中国的购屋负担能力特别引人关注,因为现在主要城市的屋价, 相对于平均家户所得的比例仍高达15-20倍左右。

陈仲伟认为,尽管我们预期房地产开发商将面临信贷紧缩的环境,但是其他各项因素应可持续带来支撑。首先,即使面对近来信贷紧缩的压力,中国国内经济持续复苏造就强韧购屋需求。根据中国国家统计局发布的数据,2021年第一季中国住屋销售量写下64%的年增率-当然对比去年同期的低基期效应亦是主因之一。若将一次性与季节性因素剔除,截至2021年第一季为止,过去两年中国住屋销售量写下10%的复合年成长率。此外,上市房地产开发商在2021年第一季写下的签约销售数字更加亮眼,较2019年第一季成长39%,换算下来相当于在过去两年写下18%的复合年成长率。另一方面,目前中国房市的平均成交价亦回到2019年的水准,同时住屋库存量维持稳定,约当于10-12个月的销售量库存。

至于投资人应留意的风险,陈仲伟也点出了三大风险:一、毛利率下降:尽管中国房地产业的营收年增率高达16%,但是2020年会计年度的毛利率大幅下滑4.6%,平均毛利率只有23.8%。中国房地产业的毛利率之所以明显萎缩,主因在于房地产开发商的营收数字认列2016年-2018年期间高价收购的地产,加上中国政府自2017年起严格限制主要城市的住屋售价。

二、大幅提高少数股东权益的占比,以符合三道红线政策的规范:为了落实三道红线政策,中国房地产开发商须设法控制总负债规模,而负债累累的开发商则需减少土地收购。对于少数股东权益占比大幅攀升的现象抱持质疑的态度,因为部分的股东权益乃是债权包装而成且极不透明。因此,将持续密切关注。

三、非系统性风险:部分中国房地产开发商极度仰赖合资企业刺激住屋销量。然而,倘若会计查核人员采用更加严格的稽核标准,届时合资企业创造的营收可能会有认列的问题,无法如期纳入合并营收计算。

(时报信息)

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